Auf dieser Seite ein Überblick über die anfallenden Kosten und ein paar Informationen zum Ablauf eines Kaufs geben. Bei Fragen helfen Ihnen unsere Partner gerne, benutzen Sie einfach unser oder rufen Sie uns an.
Kauf
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Grunderwerbssteur Registersteuer
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Haus/Wohnung etwa 11%, Grundstücke etwa 17 %
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Notargebühren für Kauf
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ca. 1.500-2600 Euro
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Hypothek
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Hypothekenregistersteuer
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1 % vom Hypothekenbetrag
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Notargebühr für Hypo-Eintrag
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ab 800 Euro
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Eigentumsperiode
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Grundsteuer jährlich
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4 bis 7 Promille des Katasterwerts
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Finanzierung
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Die Landesbausparkasse bieten eine Finanzierung mit dem Programm CASA EUROPEA. Die Beleihungsgrenze liegt bei max 64 % des Verkehrswertes, Die Bearbeitungszeit beträt etwa zwei Monate.
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Die Zinsen bei 4,5 % p. a. für eine Bausparvertragsfinanzierung und bei 6,9 % p.a. für eine Vorfinanzierung bis zur Zuteilung des Bauspravertrages.
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Maklergebühr
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Maklergebühren für den Käufer
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üblich sind je nach Region zwischen 3 und 7 %
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Das Immobilienangebot an der ligurischen Küste ist gross, die Zahl der Makler ebenso. Wer nicht über sehr gute italienische Sprachkenntnisse verfügt sollte von Privatkäufen und sogenannten Schnäppchen Abstand nehmen.
Vorsicht ist auch vor Landsleuten geboten, die immer alles wissen, weil sie ja schon Jahre hier leben. Wenden Sie sich an Makler. Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich vom blauen Himmel und der Urlaubsstimmung nicht verführen.
Ein guter Makler wird Sie nie zu einer schnellen Entscheidung drängen. In jedem Fall machen Sie sich vorher ein Budget und wählen danach die einzelnen Objekte aus.
Besichtigen Sie nie mehr als zwei Objekte am Tag, alles andere ist Stress, führt meist zu Fehlentscheidungen. Die beste Zeit zum Kaufen ist immer noch der Winter.
Diese, meist regenreiche und oft kalte Jahreszeit deckt fällige Baumängel gnadenlos auf.
Der Erwerb von Grundstückseigentum für die private Nutzung unterliegt keinerlei Beschränkungen und ist auch Ausländern möglich.
Für EU-Mitglieder gibt es in Italien keine Erwerbs- oder Aufenthaltsbeschränkungen. Italien akzeptiert grundsätzlich nur einen Wohnsitz. Wollen Sie also "Residente" werden und nach Italien auswandern, müssen Sie sich in Deutschland abmelden und gelten von nun an in Italien als Einwohner.
Die Arbeitsaufnahme ist für EU-Staatsangehörige in Italien problemlos, sowohl als Selbständiger als auch für Angestellte.
Kaufabwicklung: In der Regel wird ein Kauf in zwei Stufen abgewickelt.
1 Stufe - Der Vorvertrag
In Italien schließen die Beteiligten üblicherweise zunächst einen Vorvertrag (contratto preliminare) ab, der ihnen Zeit einräumt, die restlichen Formalitäten zu erledigen. Anschließend unterzeichnen sie erst einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Der Vorvertrag bindet beide Parteien bereits rechtlich an das Geschäft. Er enthält alle Angaben, die auch in den Notarvertrag gehören Preis, Lage und genauen Zustand der Immobilie, alle Zahlungsmodalitäten. Daher sollte man den Inhalt des Vorvertrages genau aushandeln und exakt formulieren. Änderungen zu eigenen Gunsten sind später kaum durchsetzbar. In der Regel zahlt der Käufer zwischen zehn und 30 Prozent des Gesamtpreises an. Sollte er sich später für ein anderes Haus entscheiden oder das Geld nicht rechtzeitig aufbringen, kann der Verkäufer den Vorschuss einbehalten – es sei denn, die beiden haben im Vertrag etwas anderes festgehalten. Wenn der Verkäufer einen Rückzieher macht, kann der Käufer Schadenersatz beanspruchen in doppelter Höhe der Anzahlung.
2 Stufe - Der notarielle Kaufvertrag
Der notarielle Kaufvertrag. Bei Unterzeichnung erfolgt die Eigentumsübertragung auf den Käufer. Zu diesem Zeitpunkt ist im Regelfall der restliche Kaufpreis fällig. Der Notar ist verpflichtet, sich vor Beurkundung des Vertrages über die rechtlichen Verhältnisse Klarheit zu verschaffen und nach Beurkundung so schnell wie möglich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu veranlassen.
Notar prüft Rechte und Lasten
Für den Laien ist es schier unmöglich, die Eigentumsverhältnisse inklusive Hypotheken und sonstiger Belastungen zu kontrollieren. Außerdem sollte er sich mit Hilfe eines Fachmanns vergewissern, dass das Gebäude mit dem Baurecht übereinstimmt. Zwar lässt die Behörde Schwarzbauten kaum abreißen, Ärger und Kosten riskiert der Eigentümer aber allemal. Abgesehen von der fehlenden Baugenehmigung mangelt es bei solchen Konstruktionen oft auch an der baulichen Sicherheit. Auch wer das Haus umbauen oder daran anbauen will, sollte die Baugenehmigung vor dem Kauf einholen oder sie im Vertrag als Bedingung aufnehmen.
Codice fiscale
Für jedes Rechtsgeschäft benötigen Sie in Italien eine italienische Steuernummer (Codice fiscale), die auch im Kaufvertrag angegeben wird. Sie können diese Steuernummer durch Vorlage eines Personalausweises bei jedem italienischen Bezirkssteueramt beantragen.
Mit diesem können Sie dann auch ein Konto bei einer italienischen Bank einrichten.
Maklergebühr
Beim Unterzeichnung des bindenden Vorvertrags wird die Maklergebühr fällig. Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass Käufer und Verkäufer je 3% des Kaufpreises zahlen. Dazu kommen etwa 1% für den Notar und ein weiteres für eine Hypothekenbestellung.
Steuern
Es fallen mehrere Steuern an, von insgesamt 4 % für den steuerbegünstigten Erstwohnsitz bis zu 10% für Immobilien, die den Zweitwohnsitz darstellen. Unternehmer zahlen die landesübliche Mehrwertsteuer, die für Bauten auf 10% gesenkt wurde.
Erbschaften
Erbschaftsteuer fällt in Italien nicht an, wenn Sie Ihr Erbe in Deutschland deklarieren. Die nachweislich in Italien bezahlte Erbschaftsteuer würde auf die in Deutschland zu zahlende Erbschaftsteuer angerechnet. Im Gegensatz zu Frankreich gibt es in Italien keine Probleme mit der Erbfolge. Die deutsche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, wird akzeptiert.
Baugenehmigung
Bevor Sie einem Erwerb zustimmen, sollten Sie sich immer die Bau- oder Um- und Ausbaugenehmigung vorlegen lassen. Wurde das Gebäude ohne Genehmigung errichtet bzw. wurde kein Antrag auf Sanierung der Bausünden gestellt, wird der Notar im Regelfall die Beurkundung des Kaufvertrages verweigern. Im schlimmsten Fall kann es zum Abriss der Immobilie kommen.
Bei Fragen zu den Objekten können sie unser benutzen.
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